温州楼市面临多重考验，19条新政“落地”、贷款持续“难产”、购房意愿低迷
                                  本文摘自2010年3月11日温州都市报第48版楼市周刊

    两会期间，高房价问题成为重要议题之一。在此背景下，3月9日，温州出台19条楼市新政，一时间，调控新政加之信贷紧缩共同构成了温州楼市的独特氛围。

    从春节后开始，温州楼市就逐渐步入迷雾之中。对于开发商而言，2009年癫狂的市场状态就此成为历史；而对于购房者，如何买房，也再添难题；楼市走向如何，再添悬疑。

    1. 调控政策渐入消化期

    随着此次19条调控新政的“落地”，中央以及温州地方配套调控政策已呈现集中、大力度推进态势。而在此次19条新政中，分别涉及到土地供应、规范市场行为以及增加保障房建设等内容。但总体而言，其中的很多内容在去年底已进入试运行阶段，如严格实行商品房买卖实名制等。

    记者在此次19条新政出台后，第一时间采访温州几家开发商，发现大多数开发商对此反应平静，但大多还是开专门会议研究政策解读。某开发商负责人表示，除去对市场预期走势可能会产生影响外，此次新政对于开发商的资金实力还是提出了较高的要求。比如条例规定，商品房开发项目投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，工程形象进度达到设计标高±0.000以上（即完成一层底板以上），方可申请商品房预售许可。“规定的细则化无疑会淘汰部分实力不济的开发商，长远来看甚至有可能遏制盲目购地行为。”该责任人这样表示。

    点评：2010年的楼市调控之风会向哪里吹？在此次两会期间已逐现端倪，但种种迹象表明今年房价保持平稳依然是主要方向。而此次温州楼市新政的出台在保证加大保障房、廉租房建设的同时，进一步规范市场行为，对那些捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。

    2. 信贷收紧波及面扩大

    除陆续面世的调控政策外，信贷政策的持续收紧也成为影响楼市的另一只“无形的手”，在一定程度上，相较前者还更为“粗壮”。种种迹象表明，自春节后，货币投放呈现越来越紧的势头。以温州为例，此次19条调控新政以条例的形式规定二套房贷首付必须四成以上，将一度遮遮掩掩的信贷政策规范化。而自春节后，温州的多家商业银行相继取消贷款利率7折优惠，已在事实上对市场成交造成影响。

    进入３月份，这一收紧趋势越演越烈。记者了解到，不仅普通购房者的房贷请求审批困难，眼下部分开发商的项目开发进度也卡在了银行信贷上，资金面趋紧对开发商的资金实力提出了更高的要求。

    点评：早在年初，有央行相关负责人表示，2010年信贷发放将季度作为时间节点，一季度信贷发放约占全年发放总量的25%。而2009年由于宽松的货币政策，一季度货币投放量达到全年的近50%，两相比较，资金相对去年同期少了很多。泰和房产营销专业机构负责人林育表示，信贷紧缩对于房产等资金密集型行业而言，感觉更为明显。现在，市场参与各方都感觉到资金趋紧，表现在市场上则为，新盘推盘普遍集中于一季度后。

     3. 购房意愿受高房价打压

    春节后，在新盘缺失、成交量低迷的大环境下，记者了解到，眼下，市场对房价上涨预期依然强烈，以温州二手房为例，房价在2009年飙升几乎一倍的情况下依然可以企稳，甚至有上升冲劲。

    购房者小王，在节前淘房未果的情况下，节后继续踏上看房之路。近期，他在考察后发现，自己中意的江滨路、新城等一带二手房，无论房龄多老，基本上都已经在20000元/平方米以上，他只好再次放弃了购房念头。而在黄龙住宅区，中介从业者周先生也对房东普遍15000元/平方米以上的报价，连呼看不懂。周先生表示，黄龙住宅区多数房源的房龄都近10年，而现在不少房东不顾市场接受程度，盲目把价格挂高，实在是不理智。他坦言，多数意向购房者看到这些价格，第一反应都是调头就走。

    点评：调控政策、信贷收紧都不能影响房东们“涨价”的步伐，而记者还了解到，今年温州可上市新盘几乎都定位于高端盘，动辄在30000元/平方米以上，在此情形下，坦言有点看不懂的业内人士也越来越多。但毋须置疑的是，在当前行情下购房需求受到打压，需求萎缩是个不争的现实。而购房需求是一个奇怪的东西，行情差的时候，似乎大家都没有需求要买房了，可是一等到行情变暖，购房需求又从四面八方冒出来，弹性非常大。在目前市况下，观望本就存在，一味脱离市场的定价只会加剧观望情绪。