虎年楼市面面观
                                                本文摘自2010年1月7日温州晚报第11版楼市周刊
   
    政策会走中间路线

　　各级政府对于楼市既爱又恨，一边是楼市投资拉动的GDP和地方财政，一边是奇高的房价面对着中央政府2007年就提出的“民生”宣言。所以中央经济工作会议“两个维持”后，国务院连续出台似乎是偏紧的政策和讲话，但是在2010年宏观经济形势尚未恢复的大背景下，对待地产行业的政策取向应该是“只拍苍蝇不打老虎”的，即不会出台根本打压性的如土地招投标模式的转变、物业税等等，但绝不会像2009年那么宽松放任，走的是“松中偏紧”“柔中带刚”的中间路线。调控的目的比较明确，即对投资性的购房会出台一些货币和财税的偏紧措施。房价只要不上涨太快，没有引起公愤，政策应该以“温和”为主。

    从温州严重供不应求市场格局和2010年的政策取向，以及近期土地价格连续创新高的态势来看，市场房价在一、二、三级市场联动作用下仍会在高空盘整难下。具体地说2010年上市的楼盘均以提升品质为主题，将进一步刺激改善性需求，如城市中心区湿地板块的铂金府邸、香缇半岛、京都城都将有典藏余房推出，借着准现房和看得见品质的魅力，自然价格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣园以及位于鹿城区纺织路的庄头地块和鹿城南郊乡龙方村三产安置地块，是2010年楼市价格关注的重点。在主城区，置信广场和2009年土地刚出让的原南站长运集团地块，凭借地段以及物业配套上存有优势，依然是楼市的价格的风向标。而原温师院操场地块一旦在2010年成功地以“价高者得”投出，将掀起温州高档楼盘价格的狂风巨浪。

　　房价仍在高位徘徊

　　泰和房产营销机构林育

　　“《蓝皮书》预测，在2009年经济“保八”无忧的基础上，2010年中国经济增速有望恢复到9%左右”。房地产作为我国国民经济的支柱产业，对GDP的拉升作用十分明显，在2009年国际金融危机中的表现更是贡献突出，所以，对于2009年的楼市上涨过快问题上，国家更多的是在如何抑制房价过快上涨的问题上进行对楼市深度调整，而不会对房地产市场进行深度抵压。

    判断2010年温州房价基本方向，首先要看2009年的土地供应，因为2009年的土地出让基本上都在2010年开盘销售。纵观2009全年四个季度，温州市区成功出让建设用地29宗，出让总建筑面积约776683平方米，供地面积几近创下供应新低。据统计：2009年温州主城区土地出让总金额达到近60个亿。

    房价影响地价，地价制约房价。2009年温州土地投标价格决定了2010年的温州房价走向。所以2010年温州商品房供应量相对有限，房价仍处于高位徘徊。

　　2009年的温州楼市太疯狂，相对透支了2010年大幅

　　上涨的预期，所以理性平稳将成为2010年市场的主旋律，捂盘、新地王等将不宜出现。

　　从政策层面上，国家重在遏制高房价，打击投资客户。因此，对于首套购房客户，2009年所实行的20%首付和七折利率优惠等楼市优惠政策继续执行，这对于第一次置业客户是好事，但对二套房可能会出现首付50%和利率上浮的政策，对二手房市场的影响将很大，特别是在2009年出现大量的投机和投资炒房客户信心上受影响，会对下一步楼市投资处于谨慎状态。因此在2010年，如果国家继续加大对二手房交易的政策调整，那么，对于2010年的温州二手房市场成交量来说，将受影响。

    中心区未必是主角

　　今年的政策面，总的来说在2009年四季度特别是年底就已经定调。年底的中央经济工作会议已决定2010年继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在此背景下，宏观经济政策总体上仍将有利于房地产开发投资和商品房销售。

　　土地的供求在很大程度上就决定了商品房的供求。从2009年的温州市区土地供应量数据看，与前两年相比没有太大的进展，显示了中心区土地紧张的严峻局面。但仔细分析一下市区已出让土地和未来可能出让土地的区域构成，可以发现，随着城市框架的拓展，除了瓯海和龙湾的两个城市副中心以外，其他非中心城区的土地出让也有着逐渐增多的趋势。比如，东向的滨江区域、七都岛区块、茶山街道等等。据初步了解，这些区域今年都可能有一定的土地出让计划。

　　非中心区近年来罕有宅地出让，但这些区域不但土地资源较为丰富，生态环境也相对较好，随着城市拓展、交通配套的跟进，这些区域与主城区、副中心城区将能够很快实现无缝对接，发展后劲可观。从“大温州”的发展规划看，中心市区要发挥龙头带动作用，首先还要自身的发展壮大。因此，随着中心城区的拓展，现在的许多非中心区块，在未来几年内将会尽快融入到主城区。去年年底茶山街道中心区的一个地块高价出让，也说明了市场对这些非中心区块未来发展前景有着很好的预期和信心。

　　据初步预计，2008年的纺织路庄头地块、2009年的南站长运地块、龙方村地块等近年来的“地王”项目均

　　可能将在2010年开发、上市，原计划2009年年底出让的原温师院操场地块更将是下一任“地王”，这些“地王”项目都占据了中心城区较好的地段和资源，所开发的项目也必然是领先一般楼盘的品质楼盘，在成本、资源、供求等多种因素综合作用下，价格水平自然将居高难下。

　　交易量会弱于去年

　　市场供应量的减少加上需求的旺盛，必然导致供需的不平衡，短期内市场价格依然会处于高位运行；不过从目前供应的土地区位来看，目前市场上供应的土地除个别地块开发价值较高以外，绝大多数地块的利用价值不高，对价格的拉动作用不会特别明显。

　　二手房交易价格将保持稳中有升的态势。国务院主持召开的常务会上，重点提及要保持政策连续性和稳定性；虽说出台了一系列的调控政策，“遏制房价上涨的势头”调控将是中央政府不得不选择的手段。但中国经济要发展，要稳固企稳回升的成果，“房价止涨”不是房价要下跌，而“只能”是“维持房价现状”。同时我们看到2010年上半年楼市供不应求的局面会继续恶化，供不应求带来的就是房价的上涨。加上目前通货膨胀的预期越发明显，楼市就成为最好的资金避风港。不过，一旦市场价格高出客户心理预期，市场又将回归观望，观望气氛的形成，将直接影响交易价格的上涨，不过短期内很难形成。

　　从2009年主城区二手房交易量来看，整个市场比较火热，投资者、投机者、改善性需求者以及刚性需求者纷纷入市购房。市场出现了持续的高涨。但是随着二手房价格的持续走高，特别是近两个月，房东的心理预期普遍走高，惜售、悔单、高频率的调价等现象越发明显，直接打乱了部分刚性需求者的购房计划。同时营业税优惠期限的终结将会对部分初次置业者产生影响，虽然国家也申明要运用好税收、差别利率等手段维护自住和改善型需求者的住房需求，但是如何界定这个标准还有待商榷。有一点是肯定的，2010年的市场很难形成2009年之势。

　　区域个案楼盘的差价将拉开。从2009年新盘上市对二手市场的反映来看，一些品质高的楼盘受某些新盘高价上市的影响价格出现走高，而受到市场的追捧。而一些相对品质较低的楼盘受其影响较小。随着区域某地块的出让，将对温州市区高品质楼盘产生深远的影响。高档楼盘价格还将持续走高。

　　目前符合开盘条件楼盘统计

　　项目名称建筑面积(㎡)土地性质住宅(㎡)办公(㎡)商业(㎡)待开面积(㎡)待开物业的物业类型

　　财智东方67067办公53255 0 9279 62534办公改住宅

　　汇金锦园70000商住13651.154 0 9137.123 22788.277 1号楼和商业

　　正元房开项目25500商住22700 0 2800 25500原集资建房

　　铂金府邸71400商住34581.52 0 1526.53 36108.05 1.2.3.11.12.13共6幢和商业

　　名人广场78000商住23578.52 0 5000 28578.52卖场面积不能产权分割

　　香缇半岛96000商住13853.08 0 0 13853.08 1-3号楼

　　京都城178000商住34470.051 0 8194.2 42664.251 16.17.3号楼东边间

　　东紫园18995.24商住11566.17 2746.59 684.72 14997.48历史遗留的物业

　　同人欣园126000商住119287.5 0 795.83 120083.33未开盘

　　置信广场140000综合用地26800 58740 0 85540商业与酒店自留产业

　　海港大厦66000商住59842.601 0 0 59842.601

　　合计413585.596 61486.59 37417.403 512489.589

　　2009年计划上市的项目

　　地块名称项目名称用地面积(亩)建筑面积(㎡)工程进度土地性质待开面积(㎡)

    龙湾蒲州街道上庄三产安置中铁置业28.31 28310方案设计商住28310

　　划龙桥村三产安置地块深蓝国际16.05 27800方案设计办公27800

　　鹿城区纺织路庄头地块大发集团50 113000方案设计商住113000

　　鹿城南郊乡龙方村三产安置地温州华川置业24.31 32413方案设计商住32413