“国十一条”之温州解读
                                   本文摘自2010年1月14日温州都市报B48版楼市周刊

    1月10日，国务院办公厅发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展，简称“国十一条”。去年底至今，楼市调控风声频繁吹起，此次“国十一条”的颁布，一定程度上具有阶段性细化总结和政策风向标意义。

    在温州，自元旦后楼市受调控预期和传统淡季的影响，此前过度亢奋的市场也在逐渐降温。而此次的“国十一条”则被温州房产业内形象的形容为，春节前中央调控政策落下的另一双“靴子”，加上央行12日晚间宣布从1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，调控底牌阶段性出尽，春节前后楼市走向看点陡增。

    部分新政内容不新

    然而据记者观察，元旦前后温州楼市可谓冷热分明。去年底营业税优惠时限2年改5年时曾引发市场恐慌性购房，而眼下，“国十一条“并没有在温州楼市引发太大波澜，从开发商群体到普通购房者，相比元旦前，反应平静。

    有业内人士表示，元旦后逐渐陷入观望的温州楼市对调控政策的接受程度眼下表现的还不明显，一方面是元旦后市场观望加剧，成交量有限。而另一个很重要的原因则是，此次一些比较好操作的新政内容早在颁布前，就已在楼市悄然实施，因此也有人把此次“国十一条”形象形容为去年底颁布的“国四条”的细化。

    “以此次新政重点第3条，二套购房首付不低于40%为例，在近一两个月内就已经在温州的不少商业银行开始执行，此次颁布并没有给市场太大意外，和预期比较吻合。”温州大学房地产研究所研究员向洋表示，而针对房开商的6、7条房企明码标价对外销售和查处捂盘惜售囤积房源等，近期也已在温州实施，应该说在“国十一条”可马上执行条款中，新意不多。

    模糊条款引人遐想

    虽然，此次“国十一条”颁布以收紧二套房贷作为调控政策重点，但也有温州业内人士表示，“国十一条”一方面制造了二套房贷首付款比例不得低于40％这一不可逾越的红线，但同时“贷款利率严格按照风险定价”这一未给予定量底线的模糊要求给银行留足了自主权。

    温州一国有银行总行个贷部负责人对记者表示，就目前来看，央行没有对“贷款利率严格按照风险定价”这一模糊性表述做出具体解释，至少贷款利率的决策权会下放给各分行自行掌握，各家商业银行完全可以在不触及二套房贷比例不低于40%这一红线的前提下，下浮利率展开市场份额的竞争。

    “国十一条”颁布后，记者以普通购房者身份，咨询温州数家商业银行二套房贷利率问题，得到的回答五花八门，利率最低的银行表示可以在基准利率上打8.5折，但高的则表示要照基准利率1.1倍执行。记者同时注意到，在此前2007年底，银监会的指导性要求是二套房贷必须首付四成、基准利率1.1倍，但2008年、2009年，在刺激性政策推动的房产量价齐升大背景下，这一要求实际上执行并不严格。

    后续政策或暗藏“玄机”

    温州泰和房产营销机构林育则认为，从调控初衷来看，“国十一条”的颁布一方面国家希望遏制去年底的过度投资、投机行为，另一方面也防止市场的过度波动。如果市场表现未达到调控预期效果，更严厉的政策还会出台。