温州业内专家话楼市
                                  本文摘自2009年12月17日温州商报第17版楼市周刊

    变“炒房”水平为“引导开发”水平

    2009年，对中国房地产行业来说是极不平凡的一年，救市、观望、回暖、疯狂、地王……等字眼相互交错。

    今年，温州房地产市场存在问题首先表现在土地出让总量少，地块小，计划落实差。年均土地出让量在300-500亩，土地投放量明显偏少。

    其次是地价偏高，项目开发风险较大。随着起始价57809万元的长运地块以9亿元的价格成功出让，住宅用地频频以高价成交。仙岩镇仙北村三产安置留地曾在今年5月份发生流标情况，但在10月吸引了11家房开的竞争，最终起始价为3200万元的土地经过激烈竞标后以6520万元成交。

    同时，新房供应量偏少，炒作成分较大。还有房价过高，上涨过快。虽然有房地产品质提升因素，但房价过高，上涨过快仍是不争现实；基础设施建设制约房地产市场发展：今年热点楼盘集中在瓯海大道沿线，但西向房地产项目由于瓯海大道西段的进展慢，而显得相对冷清。市区东向及龙湾区永强片区、瓯海区娄桥片区等区域的开发，也在期待基础设施建设的及时推进。

    开发结构不够合理。今年楼盘主要是高档楼盘、大户型项目，中低价位楼盘太少；项目性价比低：房价高而品质不高，是温州房地产市场已经存在多年的老问题，虽然有所改善，但没有根本转变。

    在这些背景下，明年应该加大土地出让力度。提高项目环境和配套项目建设的要求。房地产开发项目不但要在纵向比较上大幅进步，而且要在横向比较上赶越先进城市。不但要适宜现在的温州人居住，还要适宜子孙后代居住。提升温州房地产开发的规模、档次、品质。

    其次要加快基础设施建设和提高房地产业整体素质。温州房地产在上一轮发展期中，抓住了难得的机遇，取得了较大的成功，如何做好准备，及时抓住下一个发展期的新机遇，提升房地产素质，变“炒房”水平为“开发”水平，是温州房地产行业需要深思的课题。

    更要树立“大温州地产”思维和控制房地产炒作热度。要扩大地产思维半径，要对外公布“大温州”房价，要使市域内各地产板块的优势互补，要使新老温州人“居者有其屋”；虽然房地产炒作有一定积极作用，但弊端更多，导致房地产“泡沫现象”、普通市民“望房兴叹”、容易出现“空城现象”、不利于保证房屋质量、房型不适合真正需求、违背“可持续发展”要求、加大生产和生活成本、加大了房地产投资风险等等。所以必须控制房地产炒作热度。

                                                  温州大学房地产研究所所长：石海均
   
    明年二手房市场可能又是一个“寒冬”

    2009年，虽然全球经济危机，但温州楼市却在 “小阳春”、“红五月”的带动下峰回路转，创造了一个又一个历史记录。

    在这一年，土地热拍、优惠政策护航楼市回暖、豪宅产品扎堆上市、成交量屡创新高等字样不约而同显现。展望明年楼市，仍将是高位徘徊。

    社科院《经济蓝皮书》预测，“在2009年经济‘保八’无忧的基础上，2010年中国经济增速有望恢复到9%左右”。房地产作为我国国民经济的支柱产业，对GDP的拉升作用十分明显，在2009年国际金融危机中的表现更是贡献突出，所以，对于2009年的楼市上涨过快问题，国家更多的是在如何抑制房价过快上涨的问题上进行对楼市深度调整，而不会对房地产市场进行深度打压。

    从目前温州的市场看，今年11月底，学院中路温州大学（原温师院操场）地块出示出让公告，该地块挂牌的楼面价已达到16856元/㎡的高价，如果该地块能成功出让，很有可能是温州新的“地王”，也会对2010年的温州楼市产生深远的影响。尽管市区市场上还有部分高档在售的尾盘，以及2010年的温州楼市中，名人·中环广场、同人欣园以及多个在2009年高价拍得的地块，都可能成为温州市场供应量，所以2010年的温州楼市“不差房”。

    从政策层面上，2009年所实行的楼市优惠政策多数正处于无限期延长中，套房七折利率优惠延续的可能性比较大，这对于2010年的楼市来说是件好事，但对二套房可能会比较严格地执行首付四成、利率上浮的政策，对二手房市场的影响较大。在2010年，如果国家加大对二手房交易的政策力度，那么，对于2010年的温州二手房市场来说，有可能又是一个“寒冬”。

                                           温州泰和房产营销机构 总经理 林育

    楼市再次调整可能性较大

    日前，国务院常务会议先后出台了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年、遏制房价过快上涨的一系列政策，但由于温州民间游资雄厚和流动性充裕等因素将使我市2010年房地产投资继续保持增长，而房地产建设用地投放偏少导致的房地产供应不足将降低房价明显下跌的可能性。

    今年市场在市场回暖、销售增加等因素的带动下，房地产开发投资增长加快。累计到11月底我市完成房地产开发投资213.92亿元，同比增长15.5%。进入2009年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的“井喷式”行情。累计到11月底我市完成商品房销售面积262.89万平方米，同比增幅达69.4%，商品房销售总额达373.92亿元，同比增长167.5%。在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，屡创新高。

    导致我市房地产市场快速回暖的因素是多方面的，今年以来，为应对国际金融危机、促进住房消费，在适度宽松的货币政策作用下银行信贷大幅增加，同时出台了贷款利率优惠、减免交易环节税费等一系列优惠政策，有效刺激了我市的住房消费。数次下调存贷款利率，降低购房首付款比例，导致包括自住和投资、投机在内的市场需求被放大。在房地产开发用地供应严重不足，前期市场调整阶段积累的市场需求得到集中释放的情况下，引起了房价的大幅上涨。由于对通货膨胀的过度渲染，投资者对未来通货膨胀的预期越来越强烈，在经济不景气、投资渠道有限的情况下，置业买房成为我市居民资产保值增值的首选。导致投资和投机型需求成为我市房地产市场需求主体和推高房价的主力。

    由于我市目前房价偏高，投资和投机型购房比例过高等原因，我市房地产市场再次调整的可能性较大，但调整的具体时间和幅度主要取决于政策尤其是货币政策和宏观经济走势两大因素。从政策因素来看，国务院日前出台的房地产调控新政和随着经济企稳回升态势的确立、通货膨胀压力的不断增大，货币政策操作将不断收紧，投资和投机性需求将受到一定程度的抑制，不排除明年房价和成交量出现下降的可能。但总体上看，受供应严重不足、宏观经济景气上升、居民收入增加和流动性总体宽松等因素的支撑，明年房价大幅下跌的可能性不大。

    值得警惕的是，无论是采用“房价收入比”还是“租售比”来衡量，我市的房价是偏高的，存在一定程度的泡沫。房价过高、上涨过快不利于房地产行业发展和我市宏观经济金融稳定。因此，未来一段时间我们应认真贯彻国务院各项房地产调控新政：大幅度增加普通商品住房的有效供给，抑制投资、投机性购房等，促进房地产市场健康有序发展。

                                             温州职业技术学院房地产研究所所长 薛朝晖