洞头 温州滨海时代的未来新城
                                     本文摘自2009年12月3日温州日报第7版今周楼市

    一日来回加速异地置业

    “别说一日来回，一日来回三趟都不成问题。”一心向往“面朝大海，春暖花开”的市民周先生今年5月份在洞头新城区购买了一套120余平方米的小高层。在他看来每逢周末或节假日，约三五好友或只身一人去吹吹海风、吃吃海鲜，体验闲适的海岛生活，别提有多惬意了。

    像周先生这样从周边县市及温州市区来洞头置业的人不在少数，一位当地的房产中介表示，2004、2005年，是洞头楼市发展最快的时期，有6、7成的购房者不是洞头本地人，“当时仅房产中介就多达80、90家。”

    空置率高本地消化力弱

    目前，洞头新城物业一半左右销售给周边县市及温州市区，除了部分业主双休日或者节假日入住外，基本都是空置的，楼盘的空置率高达46%。

    “如此高的空置率在温州其他县市是很少见的，”泰和房产营销有限公司总经理林育说，“这一方面可见温州其他县市的购买力十分旺盛，另一方面说明洞头本地的消化能力不足。”林育分析，洞头土地面积小，人口少，目前只有12万人口；加之配套设施建设有所滞后，以及村改房、安置房众多，进一步影响洞头住宅项目的去库存化。

    价格洼地洞头楼市平稳发展

    “房价的起伏，取决于供应量与消化量的多少，”林育表示，近年来洞头开发的项目有所减少，今年开盘的项目约10个，因此，在楼市一度疯狂的2009年，洞头的房价仍保持一个较为平稳的发展态势。

    目前洞头几个主要楼盘的二手价格在4000-5500元/平方米之间。其中新城区的海湾家园和碧海云天，二手价格为4500-5000元/平方米；东和海景园的二手价格在4000-4500元/平方米，海上人家二手价格在4500元/平方米左右，燕山花苑为经济适用房，二手价格在4000元/平方米左右。老城区的金典时代，二手价格在5500-5800元/平方米；海天佳境的二手价格在3500-4000元/平方米。

    环湖拓展“海中湖”助力洞头

    洞头县规划设计院相关负责人表示，洞头目前的规划，对外依托半岛工程进行对接，加快城市一体化步伐，争取更多的外部发展动力。对内选择环“海中湖”地区作为城市的发展空间，布局城市组团，结合城市发展现状和6岛地区用地发展潜力，采取“立足洞头岛，环湖拓展”的城市发展模式。在城市发展中形成阶段性发展目标：第一阶段目标康居新城,以北岙二期以及港区配套为主要承载。第二阶段以度假胜地、游艇码头以及状元南完善为契机。第三阶段海上智慧谷,以环岛西片开发依托。

    在目前洞头的城市建设中，第一阶段的新城区的开发是重点项目，从原先荒芜的盐碱地到如今的商业、贸易、居住的繁荣景象，带动了整个洞头的发展。新城建设初期，楼盘均价在2000元/平方米至2900元/平方米，现今，新城迅速升至如今均价4500元/平方米。今年前三季度，新城区的二手房交易达到421件，占了全县二手房交易60%之多。

    远景洞头发展潜力巨大

    在《温州市洞头县城市总体规划2005—2020》中可以看到，2020年以后，洞头城区将进入稳定发展的阶段，技术密集型的高新技术产业、海洋产业占主导地位，城市的适居住性进一步增加，旅游度假和商务会展业更发达，文化氛围更浓厚，基础设施更完善、生态环境更宜人。

    随着石化工业的进入，洞头的北部岛群也将成为洞头城市发展的重点区域，洞头城市主要用地发展方向将选择大小门地区的后备用地。洞头的整体城市形态将环“海中湖”组团式布局演变为环“瓯江口”组团式布局。

    远景洞头城区将与温州浅滩工程新区融为一体，成为温州市区的重要组成部分，共同构成温州区域性产业发展中心、交通枢纽地区和城市服务中心。