90/70政策隐身地产江湖  
                                    本文摘自2009年9月24日温州商报第17版楼市周刊

    “套型建筑面积在90平方米以下占总住宅建筑面积的比例不得低于70%”的限制条件，曾是我市大部分住宅用地出让的前置条件，然而时过境迁，市区和部分县（市）已开始松动，此项政策有隐退的迹象。

    政策尴尬面对现实

    日前，在市公共资源交易中心发布的瓯海区仙岩镇仙北村三产安置地块出让公告中，套型建筑面积在90平方米以下占总住宅建筑面积比例没有给予限制。

    9月中上旬，平阳县昆阳镇城北示范小区北区A03、A04等三个地块发布出让公告，对90平方米以下套型建设也同样没有提出限制性要求。

    同时，记者从乐清市、苍南县、永嘉县等多个县级公共资源交易中心了解到，新近出让地块中，大都没有90平方米以下套型建设比例的要求。部分县（市）甚至在去年就已取消此项政策限制。

    所谓“90/70”政策，是2006年5月住房和城乡建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上。”之后，有关部门将限制条件以单个项目为准改成以整个地区为准。

    该政策推出后，我市大部分住宅开发用地在出让时，都有“套型建筑面积在90平方米以下占总住宅建筑面积的比例不得低于70%”的前置条件，而类似经济适用房和廉租房，其90平方米以下套型甚至要求达到100%。

    由于此项政策较难符合类似我市居民喜好大套型的需求，部分开始突破政策的限制。2008年3月，纺织路庄头地块出让，90平方米以下套型比例要求为50%；平阳等部分县（市）开始取消此项政策的限制。

    今年2月份，市区原南站长运集团地块出让，在首次公布规划条件时，90平方米以下套型比例要求为50%，但在出让前，补充出让须知已经取消90平方米以下套型占50%的条件限制。

    虽然到目前为止，还没有相关文件和有关领导发言取消“90/70”政策。但“90/70”政策的大范围大幅度松动却是一个不争的事实。

    “水土不服”背后有原因

    种种迹象显示，即使地块出让信息有限制条件，但开发商在开发时大都以“两套拼一套”的方式化解，加上新近出现的松动迹象，此项政策隐身已在业内受到格外关注。

    据温州大学房地产研究所研究员向洋介绍，在过去的两年里，很多开发商在设计上把两套小户型拼合成为一套大户型出售。而最为盛行的是开发商在得房率上做文章，90平方米以下的小户型靠“偷面积”的办法，利用露台、入户花园等部位增加建筑面积等方式，将最终可用的户型面积做到100平方米，甚至110平方米。依据两套标准设计与建设，交付后拆掉部分设备，浪费确实不少。

    泰和房产营销机构总经理林育认为，其实时下市民对小套型的需求不会差于对大套型的需求，今年部分月份小套型二手房占成交总量80%左右，即使最差也达60%左右，显示了小套型的需求量。同时，去年汇景嘉园、丁香园、瑞嘉佳园、中和家园以及今年上市的金轩嘉园，其主流套型都是90平方米以下，高价热销现象也说明巨大的市场潜力。

    目前此项政策处境尴尬，其深层次原因是地价较高和开发商追求利润最大化和高附加值的结果。因为主流套型定位在90平方米以下的小区，其综合品质难跟上，购房者消费能力也相对有限，同时开发商在推广和产品包装时，少了很多亮点。而如果主流套型定位大套，就会有事半功倍的效果，更能达到利润最大化。而地价高，成本增加也是开发商摒弃小套型，选择高附加值的产品的关键原因。