透明售房下的“灰色地带” 
                                       本文摘自2009年7月30日温州商报第17版楼市周刊

　　上半年，市区楼市全面回暖，房屋成交量与房价都出现大幅度增长，连一度退出市场的房产投资与投机也再次重现市场。借着市场形势，一些“高开低卖”、“中介参与炒房”、“直过户”等“灰色手段”也时有显露，而这已使通胀压力下的楼市变得尤为“疯狂”。

　　“高开低卖”等现象时有出现

　　今年4月底，市区李先生看到市房管局网上售房系统公告：市区主城区某住宅以每平方米均价26000元开盘，购房者需凭480万元银行存单，才有资格进入现场抽签。

　　李先生一直住在下吕浦住宅区，但由于面积太小，加上对该住宅区有些感情，就想在附近再买一套房屋，所以到处打听附近的出售房源。但李先生看到某楼盘要开盘公告后，却一脸迷茫。原因就是与该楼盘同处一个地段的吕浦河一号地块，于2008年12月30日以每平方米均价18800元开盘，购房者只需凭50万元的存单就能取得购房资格。

　　“相差不到5个月，两个楼盘除了每平方米房价相差7000多元外，另一个就是购房条件增加了近10倍。购买一套普通商品房需要480万元银行存单，明眼人一看就是不诚心卖房。我看到这个条件后，购房念头全没了。”李先生说。

　　李先生告诉记者，到了今年的5月初，同样是该楼盘，住宅部分每平方米均价调整为20080元。对市场稍许了解的市民都知道，5月份比4月份，市区房价已有一定幅度的上升，而该楼盘却反其道而行之，让人百思不得其解。

　　与该楼盘存在同样现象的还有不少楼盘，如一个楼盘两幢房，在相近时间，分别以每平方米均价33000元和22000多元开盘，用意也不言而喻。

　　相对于“高开低卖”现象，市区某些新盘在尚未开盘前，一定数量的房产中介就已将房源挂牌，通过“外加价”形式参与买卖和了解市场行情，就更让购房者处于被动状态。

　　市区某楼盘尚未开盘，二手房信息就已有“某楼盘专做、手续简单”、“套型好、房开直接签合同”、“楼层任选、可收定金”等字眼出现，且信息量较多。尽管很难断定是房开的“用意”，还是房产中介的“助兴”，但显然这种操作手法已游刃在法规边缘的“灰色地带”。

　　同样，曾一度消失的“直过户”形式，目前也有重现市场的迹象。部分楼盘从购房协议到签订购房合同，中间约有一个月时间，部分房开甚至动用这个“灰色地带”，为某些人谋取便利。

　　“边缘操作”无异于走钢丝

　　通胀压力下楼市的“灰色地带”，无疑给“疯狂”楼市增加了热度，而这些手法更让购房者处于被动状态。

　　天浩置业副总经理陈鸿认为，目前市场存在的“高开低卖”等营销手段，其主要目的就是要解决向某些人定向销售的问题。

　　“这部分房源之前为了寻求资金支持，开发商大多答应以低价出售房源。而在透明售房情况下，他们只能抬高房价和购房条件，让有购房意向的购房者打消购房念头，使之前已预付购房款的市民顺利买到房子。等解决这部分房源销售问题后，开发商再调低售价面市，此时才是开发商真正上市的价格。从这些操作手法来看，的确走的是政策边缘，但相关政策并没有明确规定此类做法不允许。”陈鸿说。

　　陈鸿说：“目前市场上部分操作手法，只有在市场趋好时，显露得才更为彻底，因为市场火爆后，购房者更容易被动，而这些手法才显示出其弊病的一面。但反过来讲，这种手法由于短时期内房价大幅下调，也给开发商今后销售造成了压力。”

　　对于眼下市区楼市出现“灰色”操作手法，泰和房产营销机构总经理林育认为，楼市火爆后，一些此前曾隐身的操作手法，就会浮出水面。无论是“高开低走”，还是“中介参与买卖”、“直过户”等，无不打的是“擦边球”。部分手法由于房开大多处于主动，并可以通过这些手法打探市场行情和购房者对某水平房价的接受程度，使开发商更容易根据购买人数与供应套数的比例来确定开盘价格。

　　“房产中介参与一手市场买卖，无形中会增加房价泡沫的形成，‘灰色地带’没有被法规限制，但实际已给购房者增加了压力。”林育说。

　　上半年楼市一些“灰色”操作手法，目前已引起有关部门的重视。在有关部门上半年工作会议上：“房地产市场交易环节违规现象还时有发生，房地产市场宏观调控的任务任重道远。由于最近几个月商品房市场的持续升温，‘高开低卖’等行为又有所抬头。同时‘高开低卖’行为将抵消商品房网上销售的公开、公平性，房地产交易秩序有待进一步规范。”已被指出。

　　根据安排，下半年有关部门将加大房地产市场交易秩序的整治力度，继续完善商品房网上销售制度，加快房地产市场信息系统建设步伐。