投资资金“潜伏”高端物业？
                                 本文摘自2009年7月16日温州都市报B48版楼市周刊  

   投资资金青睐高端物业

    目前，有相当多的温州购房者因为通胀预期及楼市回暖而进入楼市，其中多数人往往着眼于长期投资兼自住需求，而从温州个别区域内二手房短期暴涨，再到眼下高端住宅逐渐回暖，一定程度上显示了温州楼市的风向变化。

    近几个月来，高端住宅市场开始静悄悄渐入佳境。

    据温州市房管网售房系统显示，6月26日，锦玉园二期2号楼以46000元/平方米价格开盘，至7月14日下午5时，80套总房源（剔除10套自留房）中仅剩可售房源23套。

    同样受到市场青睐的还有外滩国际公馆、七都华侨花园二组团等项目，截止昨天的透明售房网显示，外滩国际公馆目前可售房源仅余2套（不含自留房），别墅项目七都华侨花园二组团推出的154套房源仅剩4套。此外部分存量高端楼盘如华府天地，锦玉园一期在此期间也取得了不错的业绩。

    究竟谁在消费高端住宅？由于各家高端项目房开都有严格的客户资料保密制度，绝大多数高端豪宅买家都披上了一层神秘面纱。

    房产业内人士、传统制造业业主及专业投资机构是这股投资资金所有者的重要组成部分，而高端炒家、实力中介机构也同样在此涉足。一名不愿透露姓名的业内人士这样描述这群神秘的高端物业购买者。

    行情能否持续尚待考验

    记者对温州市区范围已上市新盘分析后发现，今年上市的13个住宅新盘中，单价大多在2万元/平方米以上，而目前在二手房市场中品质较好的次新房售价也多在2万元/平方米以上。

    拥有更好品质、更舒适物业配套的高端物业都在持续吸引高端购房群体。同时，对高端物业投资起推波助澜作用的是部分短期炒客的不理性投资行为，一名高端项目工作人员表示，随着近几个月楼市行情看涨，其项目投资性需求比例也已呈大幅上升态势，近期竟然出现了极个别炒家买豪宅刷信用卡等啼笑皆非的事情。

    而早在数月前，就有温州一名业内专家表示，温州房价将因几个高端新盘的面市而创新高，并带动楼市一段时期的全面上涨。就目前来看情况确实如此。

    “近两个月温州楼市符合普通购房者需求的新盘几乎断档，买一手新房就只能选择在售尾盘，与高端物业相比，目前几个在售盘品质相对一般，但价格却不便宜，这也是吸引部分资金索性进入温州高端物业市场的根本原因”。温州泰和房产营销有限公司总经理林育这样说。

    豪宅热背后的冷思考

    近段时间，一翻开报纸，各地豪宅热销信息就频频抓人眼球，而上海、杭州等热点城市的豪宅交投情况尤其活跃。

    据相关媒体披露的数据显示，上半年申城均价每平方米4万元以上的豪宅成交量达600套，超过历史最高的2008年上半年的353套，再创历史新高。而在杭州，西湖边湖景老公房大多也已突破3万元/平米，且一房难求，少数开出天价的高品质二手房也从数月前的乏人问津，开始了静悄悄的成交。

    但几乎可以肯定，与大多数标榜稀缺性的豪宅产品一样，高端物业在地段、自然资源、城市配套的某一方面或综合表现上也确有过人之处，从这点来看投资性需求集中于这个时间节点囤居高端物业，可能并非偶然。

    再来看温州本土的情况，从目前几家在售高端楼盘的客户统计情况来看，纯投机性购房比例极少，大多数投资客目的性明确，自住兼投资购买心理占主导，在强烈通胀预期下，为保值、增值购房心理表现的相当明显。

    而在此前有某国内专家把国内豪宅投资者特点统一归纳为，2009年的投资客呈现出较强的专业性和方向性，宁愿等待也不轻易出手。而这一消费特点在温州高端住宅市场中也表现明显，往往是几个豪宅新盘一起开盘，由于品质、产品稀缺性、开发商口碑等综合因素的影响，在短期表现出迥异的销售结果。

    但不容忽视的是，2009年温州楼市需求构成主力已经开始呈现明显变化，从年后刚需购房者为主，向改善型需求转化，再到目前高端住宅市场的悄然升温，应该看到这一趋势的最直接驱动力是流入楼市资金的持续增加。

    本来高端豪宅消费群体与普通购房者之间泾渭分明，购买产品各不相同，但在眼下楼市投资呈现普涨态势，把部分刚需买房人挡在门外，随着近期银行信贷收紧呼声日趋强烈，给过快上涨的房价踩踩刹车，或许已成各方共识。