房产代理行眼中的温州楼市
                                                       本文摘自温州都市报

    嘉宾：温州泰和房产营销机构 林育

    代表观点：温州楼市在观望中成长

    “民生地产”崛起

　　2009年的房地产市场政策更强调“民生地产”，所以投资性地产仍被政策屏蔽。高端住宅市场将逐渐有所放开由纯市场来调节，所以将来的市场有可能会呈现两头兴旺的哑铃状。

　　土地或集中放量

　　由于08年供地计划只完成了一小部分，加上09年计划出让的土地，今年土地出让有望集中放量，据初步测算将有超过3000亩的土地可以出让。一旦这些土地成功出让，将超过近5年温州市区出让土地之和。

　　从近年土地出让的情况来看，瓯海大道沿线的温州市区东南向及龙湾区永强片区、瓯海区娄桥片区等区域将会成为热点开发区域。瓯海区府的开工建设及瓯海大道西段的拓宽，势必加大瓯海娄桥的土地投放量。据有关方面透露，瓯海行政中心区规划面积有1000多亩。市中新开发规模仍十分有限，特别是以香缇半岛、铂金府邸以及京都黄屿C为代表的湿地板块将掀起新一轮的热潮。

　　二手房价格整体走低

　　二手房由于国家财政和货币政策的呵护，将会迎来交易活跃的景象，但温州的二手房普遍存在品质不高，特别是对政策性用房的期待预期，会一定程度抑制存量房的交易量。为此二手房必须用降低价格来换取交易量，所以09年的二手房整体价格走低是必然的趋势。

    纯投资类物业机会闪现

　　2009年在促进内需、银行利息下调的背景下，作为收益较为稳健的固定资产投资将会重新得到市场的青睐，给一些纯投资性物业提供了机会，如产权式酒店、商铺等等。

　　近郊板块概念 三大板块异军突起

　　随着瓯海大道、绕城高速等城市快速路的贯通和建设，温州都市区框架开始拉开。瓯海大道沿线、三江口、仰义等昔日被视为边远城郊的区域借助大交通环境的改善，开始融入中心都市区，形成多个近郊板块，将承接大量的新增居住需求。

　　城市中心区湿地板块富人区横空出世，杨府山CBD板块亮丽登场，新火车站板块崛起。另外，七都大桥的贯通、巨一集团汇金锦园项目的开发启动等使滨江商务区板块炙手可热。

　　市场供应最为旺盛的年份

　　2009年新楼盘供应量将加大。据初步预计，温州市区2009年建筑规模将达155万平方米，住宅投放量预计将达105万平方米左右。细分来看，超大户型将面临严峻的市场竞争，高档住宅供应短期内过剩；中大套型供应明显增加，2009年将形成产销两旺的局面；而小面积户型随着大量安置房和经济适用房的投入将逐步缓解供需矛盾。商业类地产特别是写字楼市场受宏观经济不景气影响，市场形势不容乐观。　

　　高端楼盘扎堆上市

　　随着鹿城广场锦玉园一期2008年的上市，温州将真正意义上迎来豪宅消费时代。2009年，锦玉园二期、外滩国际公馆、置信广场和云顶花园等一批高端物业将符合开盘条件。除以上列举的四个高端项目外，温州中高端项目2009年符合开盘条件的也不少。据初步统计，2009年符合开盘的14个项目中定位在中高端以上的物业就有9——10个之多。2009年温州将真正意义上将迎来中高端消费时代。

　　山坡地将可能大面积被开发

　　随着生态居住需求的发展，山坡地可能会是今年的一个亮点。从市公共资源交易中心获悉，2008年原计划出让的仰义林宋组团山坡地块2009年将有望适时出让。

　　区域个案楼盘的差价将拉开

　　理性市场将呈现两极分化，高品质楼盘受关注，价格较为坚挺；低品质楼盘受冷落，价格会进一步下调。

　　置业刚性需求坚挺

　　从我市人口红利角度分析，一大批80后的年轻人正处于婚龄期，由此带来的婚房置业需求是比较可观的。90㎡商品房的热销在很大程度上也正好迎合了他们的需求，同时，城市化进程的加快和楼价高启促使部分市民购房“弃大求小”，可以预见中小户型在温州拥有巨大的市场潜力。

　　另外，对于有着较强购买能力、着重于改善型置业需求的中高端客户群体来说，当前的经济大环境有逐渐明朗的迹象，楼市在一番动荡之后房价也有所理性回调，品质和性价比也不断提升，产品市场也不乏供应，预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

　　带着希望、期待还有一丝犹疑，温州楼市跨进2009年。在经济寒冬中，进入理性调整的温州楼市是继续盘整向下，还是在买卖双方的观望拉锯中悄然回暖？那一丝微温会在何时以何种方式被握在手中？何时才是出手购房的好时机？

　　本报自1月份推出2009年温州最值得期待新盘调查活动至今，市场反映热烈。活动之初，我们曾邀请温州多名房产界资深人士以他们的专业视角，推荐了多个值得期待的楼盘，这批令人期待的新盘无疑是今年温州楼市的主角。那么，在专业人士的眼中，2009年又将是一个怎样的市场？还有哪些方面可以期待？在此，我们邀请了市区五家房产营销代理机构就新年的楼市进行了预测和解读，来看一看他们眼中的2009温州楼市会是怎样一番情景。为方便阅读，我们将其做了归纳，在此一并感谢各家代理机构提供智慧和数据支持。