2008温州楼市印象

                                                          本文摘自温州商报

    2008年，对温州楼市来说，注定是不平凡的一年。

　　这一年，温州楼市在房价、供应、土地、市政等方面，都透视出了这一年的特殊性。

　　而更值得一说的是，此前，中央政府为了抑制非理性上涨的房价，于去年9月出台了房贷新政，犹如一把利剑，刺向楼市咽喉，全国各地楼市走势因此逆转，尽管温州楼市挺过上半年，但从9月份开始，市场开始出现房价下跌，销量下滑，市场出现了持续低迷。

　　而时近岁晚，正当市场博弈愈演愈烈之时，政策开始转向，由紧转松，也燃起了无数人的憧憬。

　　2008楼市风云，对于温州楼市无疑是沉重的一年，但显然也是涅槃的一年。

　　为了有利于我们看清楼市发展脉络，把握来年发展大势，本版特意邀请我市泰和房产营销机构总经理林育、朗兆房产专业机构总经理叶维坚、好望角房产策划机构总经理杨永晨等房产资深人士，对2008年温州楼市印象给予盘点，以飨读者。

　　>>>房价篇 房价前升后降

　　2006年的楼价很疯狂，2007年的楼价在反省，2008年的楼价已经开始走上理性。如果说之前市区房价一直坚挺的话，那么2008年则是当之无愧的“房价调整年”。

　　2008年上半年以来，市区房价一路高走，无论是二手房还是新房价格，都较去年上了一台阶，二手房每平方米达2万多元的房屋比比皆是；在部分楼盘开盘的带动下，新上市商品房平均交易价格在8月份，更是达到22000多元的历史最高点。而从9月份开始，市区楼市出现一些明显变化，交易量下降显著，二手房价持续下跌、新房打折优惠等类似字眼也时常见诸于媒体报端，鹿城区10月份二手房交易量更是达到历史最低点。2008上下半年，市场与房价同样表现出了泾渭分明的少有现象。

　　点评：从2008年开始，新盘开盘不一定意味着“清盘”，因为从这一年开始，楼盘开盘销售率只有20%、50%、70%的比比皆是，新盘在“楼花”时就被抢购，就此成为历史，持续五六年的楼市牛市现象，在这一年转熊。而品质创新高、房价创新高，也在这一年出现了。这样看来，房价的下跌，让房企“很受伤”、让相关部门“很紧张”，同样也让市民“很彷徨”。在这一年，市民购房变得尤为理性，少了些浮躁。

　　>>>供应篇 两头多中间少

　　多年来，市区楼市套型供应主力大多集中在110平方米至180平方米之间，但在2008年，市区住房套型供应主力户型却集中在90平方米以下和300平方米以上的大套型，中间套型供应严重缺乏。

　　以棕榈湾家园、汇景家园、丁香园、中和家园、瑞嘉花园为代表的小户型和以绿城•鹿城广场、华府天地等为代表的超大户型成了供应主力，而之前市场成交主力的户型，供应量严重缺乏。同样，从前几年土地已招投标的、一些即将上市的楼盘来看，如置信广场、万川锦园、外滩国际公馆等楼盘，主力套型仍然是超大型，后市供应量相当可观。

　　点评：多年来的市场成交主力，反而市场供应严重不足，不难看出市区楼市供应结构失衡问题已相当严重，并将开始慢慢展现出来。今年下半年开始的国际金融危机，尽管我市相对广东、苏南等地影响较小，但影响力已开始有所展现。由于此次金融风暴对此前经济实力较强的上层人群影响较大，对中产阶层影响较小，这样原来上层阶层因经济影响，需求将会受到一定的抑制，这将对市场形成致命的打击。这样看来，多数楼盘集中在“华山一条路”，不排除会有楼盘失足的可能性。

　　>>>土地篇 价高量缩互现

　　市区住宅开发用地供应量偏少，一直是市区楼市的主要问题，2008年市区住宅用地供应更是达到近年来的新低。

　　今年上半年，市区主城区纺织路庄头地块、瓯海大道开发用地AB地块分别出让，庄头地块出让每平方米楼面价达15000多元，楼面价创我市土地招投标以来的价格新高。2008年，即使加上滨海园区B601B－1、滨海园区B601B－2两地块出让，今年市区住宅用地出让面积仅为300多亩，创近年来的新低。更需值得一提的是，在今年下半年，龙湾行政中心区一办公用地甚至还出现了流标的少有现象，一时土地市场萎靡态势尽显。土地市场冰火两重天，在这一年同时显现。

　　点评：土地投放偏少，对楼市坚挺有积极意义，“饥饿疗法”的再次显现，可以看出未来几年市区楼市供求矛盾紧张的基本面尚未改变。提振楼市，土地投放偏少就是提振楼市信心的最大支持。这一年，地价创新高，供应量创新低同时出现，已让人看出市场问题的所在，也让人看出了其中的缘由。下半年，“地王尴尬”、“流拍”等词汇在业内已被广泛热读。对时下开发商来说，土地投放偏少，不仅仅是“锦上添花”，更多的功能是“雪中送炭”。

　　>>>政策篇 调控“前紧后松”

　　2008年与楼市有关的调控政策，按照年初、年中、年尾三个阶段，可谓奏出了一曲“三部曲”，年初承接，改善市场调控；年中缓冲，收紧仍是基调；年尾重拳，政府出手救市。

　　上半年，央行连续上调存款准备金率和存贷款利率，宏观调控继续加强。到了下半年，央行连续四次下调贷款利息，幅度之大前所未有；同时，10月22日公布的楼市新政提出，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，实行下调契税税率等优惠政策。

　　同样在这一年，房屋登记办法和住宅分户验收等政策实施，也为市场带来不少亮点。而最为引人关注的是，就是日前出台提振楼市18条新政：营业税按不同档次实行地方留成部分减免，并进一步拓宽开发商融资渠道等。

　　点评：上下半年反差巨大，一年只有冬夏两季节，来形容这一年的楼市政策，较为贴切。从9月16日到11月27日，仅两个多月的时间内，央行相继4次降息。态度坚决，力度铿锵，如此宏观调控，意在恢复市场信心。尤其是近期的一次降息，为央行11年(1997年)以来一年期人民币贷款基准利率最大降幅，五年以上贷款利率降至6.12％，距离历史上最低的5.76％仅一步之遥，政策扶持力度超出此前预期。

　　救市该不该救，救的是价格还是成交量，曾在今年一度被热议。国家拿出40000亿元人民币刺激内需，一时间便为广大开发商注入了一针“强心剂”。但是否真正能获救，还得靠自己。

　　去年地产市场“土地为王”，这是发展商膨胀时的欢歌；前一段时间说“资金为王”，是开发商已意识到调整期的来临；到现在承认“销售为王”，发展商终于要认真温习做买卖的真谛了。要走出目前楼市困局，还是那句话，要做好自己的功课，才能打动消费者。

　　>>>市政篇 两亮点完美展现

　　总用地面积达11.5平方公里的滨江商务区建设推进和贯穿我市三区瓯海大道的贯通，成了今年我市城市建设两大闪光点。

　　随着城市东片交通环等一系列交通设施建设的推进，我市城市建成区面积已达153平方公里。而到了今年，贯穿我市三区的瓯海大道通车，再次让我们看到了城市交通对居住板块的推动。在市政规划建设方面，日前，《滨江商务区城市设计优化暨控制性详细规划》已通过市政府审批，这意味着包括CBD核心区、SOHO商务核心区、民间金融交易中心和温州人商务创业园、高级酒店服务区以及中央公园和文化艺术区的滨江商务区建设已走出关键的一步。

　　点评：《滨江商务区城市设计优化暨控制性详细规划》获市政府审批通过，黎明东路一期、汤家桥北路三期、商务六路一期、东方造船厂路和高田路的建设推进，让人看到了滨江商务区3年整体推进，5年初见规模，10年基本建成的建设目标的日益临近。贯穿我市三区的瓯海大道通车，预示着我市城区更大程度向外围发展，因为从这开始，温州城市已实现从距离向时间的真正跨越。在我市“十一五”规划纲要中，计划到2010年，中心城市建成区面积将达到200平方公里。无疑，瓯海大道今后将扮演着重要角色。

　　>>>事件篇 个人合作建房改头换面

　　全国首例个人合作建房项目在一片是否能开工建设的质疑中，迎来了即将开工的消息，但这个项目是以普通商品房项目报批的。曾被国内相关媒体称为第一个个人合作建房项目的龙湾区蒲州街道江前三产安置地块，最终以普通商品房开发模式出现，开发后的商品房将向社会公开销售，256名会员为项目投资股东，按投资比例分红。

　　点评：“胳膊扭不过大腿”现象在楼市中显现，隐喻尤深。在一片等待和质疑声中，在我市实践的个人合作建房模式，最终还是走上了商品房开发模式。

　　但更需指出的是，从当初拿地时该区域二手房价格每平方米在10000元左右，如今两年时间过去了，该区域的每平方米二手房价格已在14000元左右，而实际上这些此前的个人合作建房者，大多已缴了50万元和30万元不等的购房款，在此期间也没有其他购房行为。房价上涨后还不能得到此前所指定的房源，这对该批合作者来说，将是重大的打击，也是该项目所面临的最大的困难。