良屋美宅何处是 原在瑶溪山水间
   温州房地产行业专家看好龙湾瑶溪板块，瑶溪的发展前景令人神往！ 
                                           本文摘自2011年8月18日温州晚报第13版我的家

    随着万科、万达、绿城等“地产大鳄”进驻龙湾，温州东部成了房地产热点所在，温州房地产市场正在形成面迎“紫气东来”的态势。而被青山绿水环绕的瑶溪板块更是受到了市场的关注。众所周知，瑶溪因“溪石皆碧玉”而闻名，她的生态美景让无数人为之沉醉。随着经济的发展以及人们环保意识的不断提高，市民们对住宅区环境质量越来越重视。因此，拥有自然原生态优势的瑶溪板块有望成为温州房地产市场的主角之一。
    本报上周五特别邀请了市经济建设规划院的专家与温州天浩置业、好望角房产、泰和房产营销、瑶溪新天地等房地产行业人士共同探讨了瑶溪板块宜居功能的定位，银行界人士也在会上介绍了房贷的走势，专家们各抒己见，从不同角度对瑶溪板块的规划、定位及建设提出自己的看法，并对现下房地产市场做出了分析：

    瑶溪板块提升“1650”城市发展的 居住功能
 
    温州的经济发展一直走在城市化建设的前面，随着产业经济的转型升级发展平台构筑，温州新一轮城市框架已经拉开，龙湾作为温州“1650”大都市主中心和温州城市东部中心的地位将更加凸显。
    当前市委、市政府提出将城市东部地区划分为高新技术产业开发区、龙湾中心区、空港新区、瓯江口新区和滨海开发区等五大功能区，功能区为龙湾区的跨域式发展提供了更大的建设空间和体制容量，将成为推进龙湾新型城市化和新型工业化的有力平台，是充分发挥温州城市东部地区的优势，加快龙湾现代化滨海新城区建设的重大机遇。
    从龙湾自身的发展优势和存在问题来看，优势非常明显，龙湾有良好的区位优势，地处瓯江入海口，是温州沿海产业带和瓯江经济带的“十字交叉区”，拥有机场、港口、铁路、高速立体交通网路；拓展空间巨大，瓯飞工程、空港新区为龙湾城市和产业发展提供了新的拓展空间；城市建设步入快车道，中心区城市快速崛起，城市综合体、总部经济园、金融和商务楼宇、大型生态居住区等加快建设。
    已现雏形的龙湾中心区核心区主要以商务、办公项目为主，配套住宅物业需求惊人，近年来规模不断扩大，随着近年来建筑规模不断扩大，远期范围将超过15万平方公里，办公、商业配套以及少量住宅已拔地而起。
    随着龙湾中心区商务办公配套的陆续上马，今后数年该区域的住宅配套需求将会大量涌现，瑶溪即将成为龙湾中心区居住后花园。瑶溪在空间上近龙湾中心区，且能够快捷连接机场以及火车站等现代交通设施。
    瑶溪作为龙湾城市中心的居住板块，甚至是“1650”城市框架下的一个居住板块，目前已经整合了多方优质资源，瑶溪南片除了瑶溪住宅区，还有商贸规划。目前市委党校、电大、附二医等重大工程都已开工建设，板块基础设施完备，万科、万达、绿城等品牌房开的进入开发，提升了龙湾板块的综合居住性能。
   东片最大的人居工程落户瑶溪 

    作为目前最大的经济适用房住宅区，瑶溪住宅区今年年底前就要陆续交付使用了，小区设施完备，配套齐全，交付后的瑶溪住宅区可聚集1.3万人口的居住。瑶溪住宅区的落成交付，对于瑶溪来说将快速吸纳人口集聚，瑶溪已经成为温州城市发展居住功能板块之一。
    从先天条件来说，瑶溪板块中河道交错，青山含黛，风景秀丽适合居住功能开发。近年来随着温州大都市圈的交通网络建设推进，龙湾境内机场大道、南洋大道、规划建设的轻轨纵横贯穿，温州半岛工程的主要通道灵昆大桥直连灵昆岛，交通便捷。与温州永强机场近在咫尺，直达温州火车站、温州火车南站。十几分钟车程，瑶溪距离城市中心已经不远了。
    对于刚性需求来说，瑶溪板块是一个不错的选择。近期市中心二手房市场交易量较去年同期下滑了60%左右，房价下滑了5%~10%，购房者的购房行为受限购、限贷政策影响较大，近期许多急卖也比较难出手。即便如此，主城中心像中央公馆、金色尚品等品质楼盘的房源依旧稀缺，房价仍然稳健上行，市场差异进一步拉大。
   相对于城市中心动则豪宅，4万元/平方米以上的单价，目前瑶溪板块的几个楼盘小区环境规划都做得不错，户型设计完美，单价都在2万元/平方米~3万元/平方米，适合刚需人群。而普通商品房的开发促进了板块配套的完善，进而提升了区域地块的价值。

    挖掘瑶溪板块的商业配套机遇 

    现在的经济适用房品质非常出色，电梯布局、套型设计都很合理，我们打造的瑶溪新天地位于风景秀美的温州瑶溪南片区中心，为瑶溪安居工程做的商业配套项目，项目设有商业店铺、餐饮、办公用房及SOHO等产品形态，是温州首座集休闲、娱乐、消费于一体的城市生态综合体。项目整体设计依据山势、地形、水系同时借鉴“上海新天地”集餐饮、商业、休闲、文化于一体的设计理念，融合古典欧式建筑精髓，打造瑶溪（南）区域内独树一帜的“商业新天地”。
    瑶溪新天地将依托瑶溪住宅区未来人口入住带来的集聚效益，提升板块的居住功能，我们不仅提供宜居的产品，还将着力挖掘瑶溪居住板块的商业机会。

    第三季度房贷仍吃紧 

   自去年1月份以来，中国已经经历了5次加息，12次提高银行准备金率，未来货币是否会放松还有待于第三季度的观察。
   从国际形势来说，全球经济实行的宽松的货币政策，欧美等国家利率已经13年微变。国内可能会货币紧缩，国内实体经济的流动性非常紧张。7月份央行还提高银行准备金率，但是年内提高银行准备金的可能性已经不大。
    国内CPI的高位运行不是货币供应造成的，而是经济成本提升造成的，市场经济的不成熟，造成企业对资金价格不敏感，利率已经达到企业成本极限了，继续加息会对实体经济造成不良影响，所以年内加息可能性不大。
    即便如此，年内整个央行业按揭业务的供应也是不充足的，目前银行的按揭利率为基准利率上浮10%~20%，而对中小企业的贷款利率为基准利率上浮70%，利润差别明显。在追求利润率的前提下，银行为完成指标，也会优化仅有的贷款品种，倾向企业贷款。加上银行对于房价的预期判断已不是一致看涨了，房地产市场又面临政策调控的风险，因此一些银行只对好的楼盘做按揭业务。

    瑶溪仍处价值洼地 

    温州市常住人口912万，流动人口300万，当前温州城市主中心的房地产开发基本上以豪宅为主，地块供应有限，温州城市发展需要扩容。
    随着城市建设脚步的东移，龙湾中心区的核心区建设框架已经拉开，行政、办公、金融等功能初具规模，瑶溪作为城市中心区的居住板块的定位已经明晰，随着大都市交通框架的建立，未来轻轨交通优势的拉开，瑶溪将会成为不可比拟的都市新中心。
    根据相关规划资料显示，瑶溪南规划面积为7200亩，其中住宅占4500亩，商贸规划面积达1800亩，是温州目前最大的生态居住群。目前瑶溪板块二手房交易的报价相对较低，从温州住宅区发展趋势来看，瑶溪板块正处于居住价值板块的洼地。
    龙湾中心区发展建设定位已经明确，按照其发展势头、地段优势，购房群体可以看出，龙湾中心区目前开发的住宅项目，产品打造多元化，基本上以高端豪宅为主线，让诸多购房者难以企及。
    而瑶溪板块房产品线拉得很开，从50平方米的小户型到200多平方米的豪宅都有，产品线以120~170平方米宜居的中小户型居多，而楼盘的品位、品质一直都走在行业发展的前列。“作为一种新生住房群体来说，瑶溪板块或许可能以最亲近的姿态圆了市民的住房梦”。

    瑶溪板块也有豪宅产品 
 
    随着城市东扩，瑶溪板块的价值，不单单是一个独具优势的居住板块，更应将其还原到“1650”大都市框架下的居住功能的规划与定位。
    瑶溪地处龙湾中心区西面，紧邻瓯海大道，距离温州主城区10公里，距离龙湾中心区5公里。从瓯海大道通行至温州主城区，只需十几分钟车程，而从瑶溪到龙湾中心区核心区仅十来分钟的车程，便捷的交通从空间上拉近了城市各板块之间的距离， 扩大了人们生活的半径，瑶溪作为一个都市居住板块成为人们的购房选择。
    从环境来说，随着“1650”城市建设的推进，龙湾区行政管理中心、人武部、消防大楼、边防大楼、市民广场、文化中心、区经济适用房、江南锦绣园、五星级温州滨海大酒店等项目的投入使用，公检法大楼、文化水街、市民活动中心、实验中学、外国语小学、温州银行以及一批房地产、商业项目正在抓紧建设，市安居工程瑶溪住宅区、市委党校、温八中、温州医学院附属第二医院分院、市奥林匹克中心等近20个项目纷纷落户龙湾，配套的瑶溪道路网建设也已展开，一个以居住功能为主的瑶溪正在崛起。
    随着城市轨道交通计划的推进，瓯海大道的开通，有了交通配套，加上青山绿水环绕，作为价值洼地的瑶溪板块发展潜力巨大。未来的瑶溪不单有针对刚性需求的产品，也有依山傍水的豪宅产品。
    另外，跟下吕浦、新田园等住宅片区相比，瑶溪板块的楼盘品质将更升一级，特别是商业配套更加集聚，功能更强，楼上住宅楼下店铺的业态将越来越少。