房产二次调控来袭—投资买房还有没有机会？
                                    本文摘自2010年10月7日温州晚报第9版楼市周刊

    摘要：9月29日，就在国庆节前两天，新一波房地产市场调控措施骤然而至，具体措施包括全面暂停第三套房贷、首套房贷款比例升至30%及以上、加快推进房产税改革试点、购首套普通住房契税下调等。这一次调控政策的落地全面提升了购房的门槛，跟5月份的调控相比加重了砝码，给金九银十重重地泼了一盆冷水。

    “银十”被泼冷水

　　传说中的“二次调控”在国庆节前一天终于降临。9月30日传来有关部委第二轮楼市调控措施，主要包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等；严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。

　　从具体措施来看，把北京的“家庭限购令”向全国高房价地区进行推广；强调地方政府必须出实施细则并“严格实行问责制”；同时被称为调控核武器的房产税“将加快推进改革试点，并逐步扩大到全国”。这三条在“国十条”基础上进一步的明确和具体化。实际上“国十条”已经包括以上所有内容，只是没有实施到位，所以这些措施不能算是第二轮调控政策，只能说是进一步落实了“国十条”，是“国十条”的第二波。

  　第二波的楼市调控对疯狂的“金九”一个回应，将对“银十”迎面泼下几桶冷水。无论是全面叫停三套及以上住房贷款，或房贷首付比例提高至30%、二套房首付提高至50%以上，还有限定房价过高、上涨过快、供应紧张的城市居民家庭购房套数等监管政策，都可以在短期内对市场产生影响。而核武器房产税加快推进表明政策已经明确一定会出台房产税，并将逐步从空转进入实转，从试点扩大到全国。实际上，房产税、保障性安居工程等属于此轮调控政策里面的中长期政策，此类政策对于市场具有极其深远的影响，目的在于调整房地产开发结构、调整住房市场结构，是对房地产市场发展模式的一个全面变革。

　　调控目的试图通过：行政措施、差别化房贷、契税调整、市场监管等政策，来抑制投资者的投机行为，用行政和差别化房贷措施在短期内实现遏制房价过快上涨的目标，取得立竿见影的效果；而后通过保障性住房政策、房产税政策的经营，达到“货币加税收”的正常调控轨道，实现房地产市场长期健康发展。

　　但是第二波的调控政策尚没有涉及地方政府的土地财政问题的解决，以及土地招投标模式的改变；也没有明确房产税的具体时间表。只有这两点做到了，房价问题的根源才会找到。

　　虽然全面复苏的“金九银十”面临着被“调控第二波”腰斩的局面，但是这次出台的策在一般意义上而言，只是此前国十条政策的重申，亦只是“国十条”的升级版，这些政策之前也都采取过，不会引起房价的大幅波动。

　　更为重要的是，我们“三次调控”乃至“N次调控”也许不可避免。

　　老调新弹 栓住房价野马

　　自今年4月号称史上最严历的楼市调控政策出台以来，在度过几个月左顾右盼的观望期后，9月的房价犹如一匹野马，又疯狂地奔跑起来，于是催生了第二轮楼市调控新政。本次“二次调控”新政，其实并没有使出新的杀手锏，其核心思想仍是进一步落实4月份出台的“国十条”精神，加强房地产市场调控。所谓新政，实则“老调新弹”，旨在敦促地方政府尽快落实中央下达的房产政策。

　　过去的五个多月，一些热点的城市至今也未出台相关细则。27日《人民日报》刊发的一项网络调查也显示，超八成网友认为当前“国十条”调控政策落实不力。“一次调控”落实不力，是本次“二次调控”出台的主要原因。

　　国家有关部委于9月底出台调控措施的主要内容包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数等；严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。

　　作为“国十条”的升级版，本次楼市新政可以定性为从中央到地方，从个别城市到全国的“国十条”扩大性举措。就具体措施来看，把北京的“家庭限购令”向全国高房价地区进行推广；强调地方政府必须出实施细则并“严格实行问责制”；同时被称为调控核武器的房产税“将加快推进改革试点，并逐步扩大到全国”。这三条在“国十条”基础上进一步的明确和具体化。实际上“国十条”已经包括以上所有内容，只是没有实施到位。本次调控重申了“国十条”精神，应该说，这是一次全国性的吹风整治运动，更多是一种震慑效果。

　　二次调控的实质意义，并不是立竿见影地起到调控房价的作用，而在于显示新政调控可能继续收紧的信号，8月来的楼市反弹已经受到多方关注，如果市场数据继续呈现反弹态势，落实国十条的政策力度会进一步严厉。

　　众多业内人士认为，解决土地财政问题以及出台抑制投资的房产税才是市场调控的利器。但本次调控尚未深度涉及，应该不会短时间内出台。

　　二次调控将继续加码

　　温州泰和房产营销机构总经理 林育

　　9月26日晚间，国土部和住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土部151号文）（以下简称《通知》），针对房地产用地和建设领域管理，在“国十条”的基础上进一步细化，且措辞严厉。值得注意的是，与“国十条”不同，上述文件是由两部门联合出台的，而不是由国务院出台，二次调控将由此拉开序幕。

　　前几年楼市火爆时，排队购房、花钱买号不是什么新鲜事，但自从楼市4月新政出台后，这种场景再也难以看见。进入9月，在全国各地很多项目销售现场看到，每个售楼部前都车水马龙，如同赶集，一派繁荣景象。因为房少人多，消失一段时间的排号选房重返楼市。中秋三天小长假，杭州刮起一股开盘热潮。据不完全统计，这三天共有九个楼盘开盘，1400余套房源面市。开盘期间，杭州楼市又出现了久违的漏夜排队，排队摇号买房，开盘即清盘的“日光”热销场景。购房队伍中，不仅有刚性需求，还活跃着投资客的身影。在9月中下旬，北京、上海、深圳、南宁等一线、二线城市多数楼盘销售出现了“井喷”景象——大部分开盘的楼盘，有70%号称“售罄”，另一些楼盘销量都基本超过75%以上。

　　就在9月中旬，住建部和银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚等8个城市的二套住房贷款政策落实情况进行检查。新政以来，部门联动调控房地产市场的措施越来越多，但均未上升到国务院层面。一些开发商乐观地认为，房地产业还是支柱产业，为了经济的增长，也许政府不会轻易启动新一轮宏观调控。我认为，楼市调控并不影响保8目标，政府并无后顾之忧，开发商不可心存侥幸，从国家统计局公布的数据，1~8月份全国房地产开发投资增长同比高达37%左右，这表示在上半年史上最严厉的楼市调控之下，虽然销售大幅下滑，但房地产投资仍然保持较高的增长，房地产对经济的贡献并没有减弱。说明楼市调控没有影响整个经济增长。房地产对宏观经济的影响大约在2个百分点，没有这2个百分点了，也不影响保8，所以政策不会缓和。在这样的大前提下，如果房价出现报复性反弹，政府启动新一轮宏观调控也就不会再有顾虑。

　　目前楼市仍处于市场观察期，且房价还没有到全面上涨阶段。但若该文件无法达到预期效果，则可能会引发新一轮加码的调控。

　　与此同时，与房地产业直接相关的是4个条块的部门：国土部、住建部、银监会和央行、财政税和国税总局。在3大部门全部干预市场后，只有财税部门尚无动作，因此不排除房产税出台的可能。除房产税外，商品房预售监管措施也可能被提上日程。收紧预收款管理，相当于自有资金比例上涨超过10%。目前出台预售款管理新政的只有浙江、上海等少数地区，北京等一些城市的出台预期也越来越强烈。二次楼市调控重点除一线城市外，还会进一步影响到二三线城市。若二次调控达不到预期效果，必将出现第三次调控，不大可能再出现“空调”。

　　中央政府对楼市的调控决心毋庸置疑，新一轮调控方案已经酝酿成熟，其基本思路是“遏制投机购房需求，加快增加住房有效供给，并力求将短期调控的措施与中长期的发展相结合。”从这个层面来看，对楼市深层次“顽症”进行系统“手术”的调控“组合拳”力度不可小觑。中央政府如此坚决出台调控政策，对于稳定楼市预期非常及时，不但有利于房地产调控长效机制尽快建立，也有利于整个经济结构的调整。