住宅调控商业地产能否迎来“春天”
                                         本文摘自2010年4月29日温州日报第7版今周楼市
    随着“二套房首付五成”、“贷款利率上调”、“异地购房限贷”等国家宏观调控政策的密集发布，温州楼市渐渐放缓上行的步伐，观望情绪日益浓厚。然而，细细研读政策不难发现，此次调控只是针对住宅市场，也就是说，住宅之外的商业地产市场不会受到政策限制。因此，有关专家认为，在这样的情况下，商业地产发展或将迎来新的机遇。 

     写字楼市场略显冷淡

    近几年温州“商住倒挂”现象并不鲜见。温州的写字楼分布区域较集中在新城、车站大道和大南门附近的三个地段，以车站大道为例，财富中心180平方米左右的写字楼售价在约3万元/平方米，而与之相隔数百米处的金色尚品其180平方米左右的住宅售价达到5万余元/平方米。

    可以说，“商住倒挂”的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间。然而，从目前温州本土市场情况来看，温州商业地产并没有出现大量资金流入的情况。这似乎与专家学者的推断有些大相径庭，究竟是市场反应的滞后，还是温州楼市的特殊性导致?

     一位熟知本地市场的业内人士表示，这与温州商业地产的投资回报率大有关系。以北京、上海的写字楼租金为例，甲级写字楼平均月租金在120元/平方米到145元/平方米，并且从近三个月的走势来看，租金价格仍有上涨趋势。而回看温州写字楼租金价格，除财富中心的平均月租金能达到75元/平方米以上，如华盟商务广场、新城大厦、高联大厦等一系列写字楼，其租金基本都要低于75元/平方米。

    从事中介多年的天利房产中介人员雷明强表示，写字楼租金上不去的原因是因为小公司更喜欢在住宅区办公。“温州的企业以中小规模为主，不像北京、上海有那么多国际大企业、世界500强，因此本地对写字楼的需求量并不大，另外住宅的物业管理费相对写字楼要便宜许多。”从雷明强提供的数据来看，写字楼的物业管理费一般在每月5元/平方米，便宜的也要每月3元/平方米，而住宅的管理费大多在每月1元/平方米上下。这样的价格优势也让许多中小公司放弃了入租写字楼的计划。

     从投资回报率的角度，记者请温州某银行的高级金融理财师为我们算了一笔账。以财富中心为例，目前市面销售均价在35000元/平方米，月租金75元/平方米。其投资回报率不到3%，而合理的商业投资回报率应该达到6%—8%。从结果看出，不容乐观的投资回报率，成了温州写字楼市场迟迟未能引起投资者关注的绊脚石。

    多方因素促进商业地产

    近期国家政策密集出台，不少嗅觉敏锐的温州投资者就开始将目光转向商业地产。据了解，今年我市仍有多个大型商业地产项目推出，比如位于车站大道的财富购物中心即将开业，定位城市综合体的绿城·鹿城广场、置信广场的部分项目可能会在年内推出。而位于新火车站周边的大西洋购物中心目前也已完成总工程量的30%。

    “新国十条中限制异地购房并没有针对商业地产，因此会有一部分对外投资住宅项目的资金流向商业地产，”泰和房产营销总经理林育说，“温州的住宅与商业地产早就开始出现‘商住倒挂’现象。之前人们之所以追捧住宅是因为进入的门槛低，首付比例低，利率也有优惠。现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的商业地产自然更有市场了。”

    业内人士表示，近几年随着温州商业布局的逐渐清晰、配套设施的不断完善，吸引了众多的国际知名零售商的关注，并表现出入驻意愿，如家乐福、大润发等已在温州选址。跨国大型零售品牌的入驻，不但能促进自身物业的运营绩效和升值空间，而且能极大地带动周边商圈的活跃和发展，投资者适时跟进，商铺风险一般较低并将收获较为可观的收益。

    商业地产未来值得期待

    随着城市化进程的推进和城市中心区的不断扩大，未来商业地产无疑将具备良好的运营前景和发展潜力。同时，经济快速发展，民众生活水平和消费意识不断提高，从宏观层面支撑了商业地产运营能力，高端化商业地产开发体系正逐渐形成。

    业内人士表示，住宅开发销售是房地产市场资金回笼较快的运作模式，也是温州开发商一直以来较为注重的。但随着市场的成熟、房地产公司实力的壮大和开发的规范化、规模化，开发商也逐渐由短线投资思维向中长线投资转变。同住宅开发不同，商业地产能够通过商铺或写字楼的租金收益维持企业运转，即使不完全销售，作为优质资产部分，自己持有也能带来稳定收益。

    与此同时，伴随着杨府山CBD商务区的规划建设，龙湾核心区大型购物中心的兴起，瓯海新城商务中心的开发。以及市政府“退二进三”政策的不断推进，未来商业地产将向多元化、规模化、高端化发展。