温州楼市人气回暖火热行情引发后市隐忧
                                      本文摘自2010年4月1日温州都市报B46版楼市周刊

    春节前，记者最后一次走访中介，二手房市场冷冷清清，甚至一些中介门店一个月都不曾开单，带看量也少得可怜。告别春节，全国各地的楼市都如同寒冰，当人们以为楼市可能迎来拐点时，人气回来了，而且来得那么快。

    几家中介透露，3月份以来，二手房市场成交量大幅上涨，从温州日出房产、21世纪不动产温州区域分布的统计数据显示来看，3月份成交量较2月份翻两番，价格也再上历史高位，投资客重新活跃，刚性需求又开始恐慌，从火炉跌入冰窖，冰窖又迅速升温。这是真实的市场反应？还是热闹掩映下的虚假繁荣？它又能持续多久？

    “恐涨”心理 促使购房者急于出手

    小吴半个月前托中介找房，中介的工作人员找了一套东明锦园28000元/平方米的房子，小吴嫌总价太贵，没出手，可现在中介提供的5套市区江滨路一带的新房，价格全部在30000元/平方米以上。楼市又火了，小吴更急了，只怕房价再涨上去，现在只要是总价能够承受得起的房子，小吴都会去看看，那些原本苛刻的住房要求都被抛到了脑后。 

    急于入市的心理，是当下很多购房者的心声。对此，日出房产销售经理谢泰文认为，2009年先是国家救市政策，吸引了急需买房的刚性需求入市，之后改善性和投资性需求进入，后者的疯狂，又很大程度上让不少刚性需求跟风而入，现在这拨行情也有相似的味道。

    投资客重回楼市

    3月初，二手房市场成交量已有一个明显的增加，但是当时中介一致表示，买房的几乎是刚需，投资者依旧持币观望。“两会”没有进一步表露调控信息则让许多人吃了定心丸。前日记者从中介得到的信息是，近期市场上已有20%是投资客，而这些投资客的实力超过剩下的80%“刚需”。除了“两会”这颗定心丸，投资客伺机入市还有其他潜在的原因。

    21世纪不动产温州区域分部的统计数据显示，3月份，60~89平方米房源成交量占总成交量近30%，而这些成交的小户型大部分是学区房。据了解，购买学区房的不只有“刚需”，投资客也介入其中。“去年小学学区房有新政策，非该学区的孩子不得进入该学校，这让那些想让孩子读好学校的家长不得不购买学区房，这项政策抬高了学区房的附加价值，给了投资客更大的炒作空间，学区房房价上涨也带动了周边房价的走高。”日出房产销售经理谢泰文这样表示。

    除了学区房交易使成交量大幅上升，3月以来，信贷稍松，也是近段时间楼市比较火爆的原因。但是，据说进入4月，二套房申请贷款将变得非常困难，如果该政策落地，这拨行情将会有所调整，一批投资客也是因为听到这个风声，纷纷赶在4月前交易。

    从长线投资来看，通胀预期，让很多人继续进入楼市，将人民币转为不动产保值。另外，去年大量的一手房买卖短期内为投资客聚集了大量的资金，但今年新盘开盘量少，这批资金流入二手市场，进一步推动了这拨行情。

    温州泰和房产营销公司总经理林育认为，2009年不管是投资者还是开发商都收获颇丰，尝到甜头的投资客即使在房价处于历史高位时也依旧将资金投入房地产；山西煤老板回温，带回大量资金，这批资金也大量流入房地产；也有部分资金从实业里调出，因为去年这拨行情让人们觉得没有什么比投资房地产更赚钱。

    热度背后的隐忧

    楼市从火爆陷入观望，又走出观望再次演绎回暖行情，一切来得是那么迅速，迅速中又夹杂着一丝诡异。

    21世纪不动产温州区域市场部经理陈伟告诉记者，温州投资客在一次次实战中积累了经验，对政策的解读能力强且快，原先中央有个风吹草动，持币观望的时间比较长，现在越来越短。一旦明了政策个中含义，即果断作出决策。

    接受采访的几家中介机构相关负责人不无担忧地表示，楼市调控并没有停止，按目前的行情，市场已出现超出调控预期的迹象，后市很可能出台更为严厉的政策，果真如此，目前的投资风险还是很大的。温州泰和房产营销有限公司总经理林育表示，楼市总会走到大幅调整的那一天，按现在这个形势发展，只会加速那一天的到来，而接力棒的最后一棒会在谁手上，没人知道，就如同没人知道海南楼市这一拨行情从疯狂到冷静，周期会那么短。