温州市区部分楼盘投资、投机成分过多
                                        本文摘自2010年5月27日温州商报第17版楼市周刊

    前日，市政府常务会议审议并原则通过《关于坚决遏制我市房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，严限投机炒房让人翘首以待。温州楼市投资、投机风向来盛行，但炒作程度一般人都不甚清楚。日前，记者不完全调查显示，此前一些被热炒的楼盘，尽管已交付半年，但自住率只有27%左右，远远低于交付半年入住率50%的业内公认标准。有关人士认为，尽管此举也较难准确掌握一个楼盘的投机成分，但部分楼盘低入住率已是不争的事实。

    热炒楼盘大多低自住率

    去年下半年和今年上半年，市区楼市热闹非凡，投资与投机风依然盛行。

    投资与投机者借红日香舍苑、方正地块和同人欣园等楼盘快要办产权证和交付使用等机会大肆炒作，一些不明真相购房者也相继加入购房行列，市区短期内成交量与成交价格均出现大幅上扬。

     由于炒房客掌握大多数房源待价而沽，肆意拉升房价，一些楼盘一时成了市区楼市的热点话题，而其中红日香舍苑由于交付使用加上又将可办产权证，市场尤为热火，炒作痕迹不时显露出来。那么该楼盘究竟有多少房源掌握在炒客手中呢？

    据该楼盘物业服务公司益鹰物业有关负责人介绍，截至5月24日，该楼盘已入住户数只有30户，正在装修的有140户，仅占总户数625户的27.2%，远远低于业内公认的交付半年50%的入住率标准。

     从调查数据不难看出，尽管较难掌握有究竟多少房源掌握在炒客手中，但交付半年后，仍然有455户业主没有入住，其中缘由让人不言而喻。

    来自房产中介前沿管家香舍苑店的统计，单香舍苑一个楼盘，该店就有70多套挂牌房源待出售。

    “这个楼盘，有些业主手中有两三套的不算多，有四五套的也大有人在，尽管很难判断这些是自住的还是投资，但这些人资金实力非常强大。”前沿管家香舍苑店一经纪人说。

    同样，去年乃至今年年初，市区楼市另一个被热炒楼盘——方正地块，炒客凭借该楼盘快要交付使用的机会大肆炒作，最后也同样显露出低入住率的特点。

    据方正地块物业服务公司旧城物业相关负责人介绍，方正地块总套数为973套，但至今只有50户已经入住，有225户正在装修，自住率不到30%。据市区部分中介介绍，去年下半年有段时间，方正地块是交易的热点，占据大部分中介成交房源的绝大多数，再次证明了该楼盘被热炒过。

    同样，同人花园是前些年市区楼市炒客炒作的热点楼盘，但去年乃至今年初同人花园风头明显不如其他楼盘，尽管该楼盘已交付使用3年，但仍只有82.32%的自住率，也留下了炒作过的痕迹。来自该楼盘物业服务公司——友朋四方物业的统计资料显示，该楼盘总套数1024户，已入住823户，正在装修和出租的45户，仍有156户空置。

     抑制投机与投资才是上策

    泰和房产策划机构总经理林育认为，尽管从根本上仍然很难判断这些购房者是出于什么原因没有及时入住，但低入住率可以说明这些购房者手上有多套住房，而拥有多套住房的，与首套房和改善型购房特点明显不一样。这种情况下，无非就是投资。

    “在其他城市，住房是以居住为主投资为辅，但温州却恰恰相反，是以投资为主居住为辅。投资与投机风盛行，一直是温州楼市的特点。楼市向好时，投资者与投机者就会竞相进入楼市，部分楼盘投资与投机比例甚至占据70%-80%。而部分人群单个楼盘有五六套房源并不在少数，少数人掌握了市区绝大多数房源，已成了温州楼市独有的现象。”林育说。

    同时，林育分析，温州楼市一直处于真空状态，这种现象，对楼市来说显然是不健康的，也是不正常的。这种情况下，要使楼市走上正常的轨道，就要在限购多套房、限制给多套房按揭贷款政策方面，出台更多的限制政策，打击房产过度投资和投机，真正返归住房的居住本性。