地产代理行业悄悄“变脸”

                                                      本文摘自温州商报楼市周刊

    我市地产代理行业从最初的替开发商进行产品策划包装，到全程项目代理，如今又将向参与项目开发、并取得代理权的更高领域发展。

    代理合作机会

　　突然增加

　　今年开始，泰和房产营销机构总经理林育每天的工作内容又多了一项，那就是对前来寻求代理合作的房地产项目进行筛选。据他介绍，到目前为止，泰和房产营销机构共接洽了50多个异地房产项目，而去年全年接洽的项目总数才30多个。按照林育的说法就是，上门主动寻求合作的异地地产项目突然多了起来，而他们要做的是，对每个项目进行整体评估并做出判断，如果该项目不符合他们的标准，他们就不会接手。“今年全国范围的楼市销售惨淡，部分地区降价促销都没有效果，部分以自销为主的开发商，开始寻找专业的代理公司合作。”林育这样告诉记者。

　　而事实上，今年接洽的这50多个异地项目，至今没有一个在操作。“没有时间和精力，合作模式比较初级，利润太低。”林育给出这样的解释。据了解，目前泰和总共代理着温州地区的13个项目，其中5个项目为全程代理，“到年底估计还能拿下6到7个项目的全程代理。”

　　而据记者了解，像泰和这样挑选代理项目，甚至送上门的赚钱机会都不要的事情，在其他一些代理公司也时常发生。今年4月启动一手项目代理的天浩置业，目前已经代理了7个项目。“其实外地项目也有很多找上门，但是只是进行策划包装，利润不高，我们也是有选择地进行合作。”天浩置业总经理王珍楠的回答与林育如出一辙。

　　全程代理

　　赚的不只是代理费

　　在两年前，如果有项目拿到温州找营销机构策划一下，估计有很多公司会挤破脑袋，可如今，除非全程代理，否则没有合作机会。是什么原因让这些地产代理公司一下子“牛”起来了呢？

　　“这应该是2006年以后开始的，在这之前，有也个别代理公司早已进入全程代理，但是大部分代理公司进入全程代理还是从这个时候起步的。当时，不仅温州的房子好卖，全国房地产形势一片大好，房地产完全是卖方市场，开发商也不需要代理公司帮他卖房子。而现在，房地产形势发生了根本性的转变，再好的项目，没有一个优秀的全程代理团队，很难实现销售目标。”林育举了这样一个例子，两年前，代理公司拿到一个项目，20万-30万元的策划费也还要看开发商脸色来收取，而现在，单纯做策划包装，100万-200万元只是起步价，还不一定有人做。那么，全程代理又如何赚钱？

　　“这好比就是代理公司和开发商成为一个共同的利益体，目前全程代理除了固定的代理佣金之外，还有一部分更大的利润空间，就是提成或者溢价分成。超出预定的销售任务，或者卖出了与开发商约定的价格高出的部分，代理公司按约定提成或是与开发商分成。”林育说，这样能够充分将代理公司的积极性调动起来，获利空间也得到很大的提升。所以，代理公司通常会把精力放在更能产生利润的全程代理上。